مشارکت در ساخت یکی از رایجترین روشهای نوسازی املاک فرسوده و اجرای پروژههای ساختمانی است. در این روش، مالک زمین و سازنده با یکدیگر همکاری میکنند تا پروژهای جدید احداث شود و در پایان، واحدهای ساختهشده یا منافع حاصل از پروژه بر اساس توافق بین طرفین تقسیم شود. یکی از مهمترین موضوعاتی که در این نوع قرارداد مطرح میشود، تعیین سهم هر یک از طرفین است؛ موضوعی که اگر بهدرستی محاسبه نشود، میتواند زمینهساز اختلافات حقوقی و مالی در طول پروژه یا پس از اتمام آن باشد.
برخلاف تصور برخی افراد، سهم مالک و سازنده عددی ثابت مانند ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ نیست. درصد مشارکت به عوامل متعددی مانند ارزش زمین، هزینه ساخت، موقعیت ملک، تراکم قابل دریافت، شرایط بازار، کیفیت پروژه و میزان سرمایهگذاری سازنده بستگی دارد. به همین دلیل، تعیین سهم باید بر اساس بررسی کارشناسی و محاسبات اقتصادی انجام شود.
مشارکت در ساخت بر چه اساسی انجام میشود؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین را در اختیار پروژه قرار میدهد و سازنده سرمایه، تخصص، مدیریت اجرایی و مسئولیت ساخت را بر عهده میگیرد. پس از پایان پروژه، واحدها یا ارزش اقتصادی حاصل از ساخت، مطابق درصد توافقشده میان طرفین تقسیم میشود.
ارزش زمین مهمترین عامل تعیین سهم مالک
مهمترین سرمایه مالک در این قرارداد، ارزش روز زمین یا ملک کلنگی است. هرچه ارزش ملک بیشتر باشد، سهم مالک نیز افزایش پیدا میکند. عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، متراژ، عرض گذر، کاربری، امکان دریافت تراکم بیشتر و شرایط منطقه، در تعیین ارزش زمین نقش مهمی دارند.
هزینه ساخت چگونه بر سهم سازنده تأثیر میگذارد؟
سازنده هزینههای اجرای پروژه از جمله تخریب، گودبرداری، اسکلت، تأسیسات، نما، نازککاری، اخذ مجوزها، بیمه، تجهیز کارگاه، مدیریت پروژه و سایر هزینههای اجرایی را پرداخت میکند. هرچه هزینه ساخت بیشتر باشد یا پروژه پیچیدگی بیشتری داشته باشد، سهم سازنده نیز ممکن است افزایش پیدا کند.
سود مورد انتظار پروژه
یکی دیگر از عوامل مهم، سود اقتصادی پروژه است. اگر پروژه در منطقهای با ارزش فروش بالا اجرا شود، امکان توافقهای متفاوتی میان مالک و سازنده وجود دارد. در مقابل، در مناطقی که حاشیه سود پایینتر است، ممکن است درصد مشارکت به شکل دیگری تعیین شود تا پروژه برای هر دو طرف توجیه اقتصادی داشته باشد.
تراکم و تعداد واحدهای قابل ساخت
میزان تراکم مجاز، تعداد طبقات و متراژ قابل ساخت تاثیر مستقیمی بر ارزش نهایی پروژه دارند. هرچه امکان ساخت واحدهای بیشتر وجود داشته باشد، ارزش اقتصادی پروژه افزایش پیدا میکند و این موضوع در تعیین سهم طرفین نیز اثرگذار است.
شرایط بازار مسکن
وضعیت بازار، قیمت مصالح ساختمانی، هزینه دستمزد، نرخ تورم و قیمت فروش واحدهای نوساز از دیگر عوامل موثر در تعیین سهم مالک و سازنده هستند. در دوران افزایش شدید هزینههای ساخت، ممکن است درصد مشارکت نسبت به سالهای قبل تغییر کند.
آیا همیشه سهم ۵۰-۵۰ عادلانه است؟
خیر. تقسیم مساوی تنها زمانی منطقی است که ارزش زمین و میزان سرمایهگذاری سازنده از نظر اقتصادی به تعادل نسبی برسند. در بسیاری از پروژهها، سهم مالک یا سازنده میتواند بیشتر یا کمتر از ۵۰ درصد باشد و این موضوع کاملاً به شرایط پروژه بستگی دارد.
نقش کارشناسی و ارزیابی تخصصی
برای جلوگیری از اختلافات، بهتر است ارزش زمین، هزینه ساخت، سود پیشبینیشده و سایر عوامل توسط کارشناسان رسمی یا مشاوران متخصص بررسی شود. این ارزیابیها مبنای مناسبی برای تعیین درصد مشارکت و تنظیم قرارداد خواهند بود.
جدول عوامل مؤثر بر تعیین سهم مالک و سازنده
| عامل | میزان تأثیر |
|---|---|
| ارزش روز زمین | بسیار زیاد |
| هزینه ساخت | بسیار زیاد |
| موقعیت ملک | زیاد |
| تراکم و متراژ قابل ساخت | زیاد |
| قیمت فروش واحدها | زیاد |
| شرایط بازار و تورم | زیاد |
| کیفیت و سطح پروژه | متوسط تا زیاد |
چگونه از اختلافات بعدی جلوگیری کنیم؟
تمامی توافقات مربوط به درصد مشارکت، نحوه تقسیم واحدها، زمانبندی پروژه، پرداخت هزینهها، مسئولیت اخذ مجوزها، کیفیت مصالح، خسارت تأخیر، شرایط فسخ و نحوه حل اختلاف باید بهصورت شفاف در قرارداد ذکر شوند. استفاده از قراردادهای تخصصی و دریافت مشاوره حقوقی، احتمال بروز اختلاف میان مالک و سازنده را تا حد زیادی کاهش میدهد.
سخن آخر
تعیین سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت، فرآیندی تخصصی است که باید بر اساس ارزش واقعی زمین، هزینههای ساخت، شرایط بازار و سود اقتصادی پروژه انجام شود. تعیین درصد مشارکت بر پایه محاسبات کارشناسی و درج دقیق تمامی توافقات در قرارداد، از بروز اختلافات مالی و حقوقی در آینده جلوگیری میکند. همکاری با یک تیم متخصص در حوزه مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت، میتواند به تنظیم قراردادی منصفانه، کاهش ریسکهای اجرایی و دستیابی به بیشترین ارزش اقتصادی برای هر دو طرف کمک کند. مشاوران تخصصی شرکت بنیتک آمادهاند تا همراه شما باشند. تیم فنی ما با ارائهی راهکارهای اجرایی، تحلیل فنی و مشاورهی اقتصادی، به شما کمک میکند بهترین تصمیم را برای پروژهتان بگیرید.
بررسی BIM در کاهش ریسک های مالی پروژه[/caption]
سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه تعیین میشود؟